承包商的错误:弗吉尼亚州房主寻求补救的法律选择

当房主发现自己在处理承包商不合格或不完整的工作的后果时, 这可能是一次伤脑筋的经历, 因为房子往往是他们拥有的最大、最重要的资产. 无论是新房子的建造还是旧房子的翻新, 住宅建设项目通常迫使房主要么对银行账户课以重税，要么背负大量贷款.

Therefore, 项目现场的问题往往会给房主带来很大的压力和焦虑，因为他们的财务状况很差. If problems arise, 对于房主来说，了解他们在弗吉尼亚州法律下的权利以及可以收回的费用是很重要的.

Contract vs. Tort

In most cases, 建筑纠纷受合同法管辖, 使合同成为理解房主对承包商的权利的基石. 合同索赔侧重于业主和承包商之间协议中规定的条款和条件，并详细说明了双方各自的义务. If a contractor has harmed the home, 房主必须证明承包商违反了这些合同义务, 导致房主面临的问题.

在极少数情况下，房主可以根据侵权法对其合同提出索赔. 侵权行为是基于不法行为或对权利的侵犯而提出的法律要求. 当这些原则因合同关系而存在时, however, 房屋所有人只有在合同诱导下存在欺诈的情况下才能在侵权索赔中胜诉, duress, 或者是在合同订立过程中出现的错误，或者是在合同范围之外的有害行为. 这些允许对承包商提出侵权索赔的情况是特殊情况，法院只有在承包商的行为明显超出双方的意图时才会采取行动.

由于处理建设项目侵权索赔的案例比较少, 本文的其余部分将着重讨论违约的补救办法.

Dispute Resolution Process

了解解决争议的不同选择是很重要的. 最著名的选择是州法院系统, 房主在哪里有很好的规则和程序来提出他或她的索赔. 然而，诉诸法庭并不是解决纠纷的唯一途径.  替代性争议解决(ADR)是寻求公平解决索赔的另一种方式.  ADR can provide a more informal, private, 解决与承包商纠纷的经济有效的方法. ADR的例子是仲裁(一种类似于法院系统的程序，由中立的第三方决定索赔)。, 调解(由中立的第三方充当中间人), 帮助双方达成双方都能接受的协议来结束争议), or, simply, negotiation (where the parties, potentially through attorneys, 试着自己达成一致).

业主和承建商在哪里签订书面合同进行建造, 选择争议解决程序并将其包含在合同中并不罕见. If so, 双方可能已经同意在某一法院或通过仲裁解决任何争议，或在诉讼或仲裁之前尝试调解. 大多数情况下，这些争议解决条款对双方具有约束力，并可能影响双方提出索赔的方式.

Traditional Damages

即使合同各方选择了ADR程序，如调解或谈判, 在哪里双方可以达成协议，只要是相互的, 重要的是要知道房主可以根据法律获得哪些补救措施. 当房主和承包商对所执行的工作质量存在分歧时，损害赔偿的计算可能会非常复杂. Over time, 维吉尼亚州的法律已经制定了指导方针，以确定违约的直接后果是什么损害赔偿，以及由于特殊情况，什么损害赔偿可以得到赔偿. 这些“直接”损失可以用以下三种主要方法之一来计算:

Cost Method

承包商违约所造成的缺陷在哪里得到补救, 损害赔偿是根据完成或纠正工作所需的费用计算的. 成本法损害赔偿旨在补偿业主为纠正承包商的错误而发生的费用, 包括解决问题所需的额外工作和材料的成本. 成本法是确定房屋所有人直接损害赔偿的主要方法. 这种方法几乎总是需要雇用另一个承包商来完成合同规定的补救工作. 这种成本法的例外情况是，为了使结构符合合同要求，需要对结构进行大量拆除，或者修复的成本与赋予业主的利益严重不成比例.

Value Method

如果缺陷实际上是不可补救的, 要么是由于不可能，要么是由于上述情况, 由此产生的损害计算将基于有缺陷的结构的价值与正确完成时的价值之间的差异. 价值法评估承包商工作前后财产价值的差异. 这种方法的目的是补偿业主因承包商的错误而减少的价值. The value method will often, it not always, 要求房地产评估专家的意见，以确定合同下预期工作的价值.

Specific Performance

金钱赔偿不足以纠正的, 法院可以命令强制履行. 这意味着法院强制承包商履行其原有的合同义务, ensuring the work is done properly. 因为建筑行业的性质, 具体绩效很少像成本法和价值法那样被授予, as explained above, 更容易适用于建筑纠纷吗. 所涉建筑物或处所如此偏远，或承建商所从事的工程类型如此独特, 在几乎不可能找到另一个有能力完成这项工作的承包商的情况下，具体的表现可能是合理的.

后果性(或“特殊”)损害赔偿

除上述传统的直接损害赔偿外, 在某些情况下，可能存在间接损害赔偿. 间接损害赔偿是指由于与合同没有直接关系的特殊情况而导致的违约所造成的损害赔偿，只有在订立合同时双方都能想到的情况下才可获得赔偿. 当一种特殊情况是双方当事人实际预见到的，或者是与双方当事人处于相同立场的一个通情达理的人能够合理预见到的，则该特殊情况是被考虑到的. 常见的例子是由于高息建筑贷款的延迟或利息支付增加而导致的额外租金支付. In the context of construction, 间接损害通常被视为由于承包商的过错而造成的延误的结果, 在什么情况下，延迟给业主造成了某种财务问题. 间接损害赔偿是每个案例中独一无二的，可以涵盖由于承包商的错误而导致的特定经济损失或房主遭受的困难. 就像争议解决过程一样, 间接损害赔偿可以调整, limited, 或通过合同中的具体条款消除，是许多承包商非常关注的领域.

Conclusion

在错综复杂的业主与承包商纠纷中，了解法律补救措施至关重要. 州法院和替代性争议解决方法提供了不同的解决途径, 每一个都有错综复杂的合同协议. 有效地在这片土地上航行, 寻求律师成为一项战略上的必要措施，以确保做出明智的决定，并为未来的不确定性提供坚实的基础.

Lyons Lascara is a Pender & 科沃德律师专注于建筑法和民事诉讼事务.